Et si on parlait un peu d'immobilier...?

[felipe]

Ce qui m'inquiète dans la baisse, c'est qu'il n'y apas besoin d'un krach pour que les gens s'appauvrissent.
Si t'achète un bien à 200 K sur 25 ans à 4,5%, tu payes 1200 roros par mois soit 14,4 k en un an dont grosso modo 9 k d'intérêts
Bref, tu n'as remboursé que 5,4 K de capital...

Si l'immobilier baisse de 3% sur un an (on peut pas appeler cela un krach mais un atterrissage en "douceur" comme disent les spécialistes) ton bien à perdu 6 K

Bref, le gain et la perte s'équilibrent.

Mais si derrière on rajoute : frais de notaire, taxe foncière, charges supplémentaires.... au moment de la revente, aïe, il faudra pas faire le calcul au risque d'avoir les boules....

Toute hausse forte a été suivie d'une baisse (généralement plus modérée), le tout c'est de ne pas surfer derrière la vague.

Perso, j'ai raté la vague 200-2006, on va attaquer un petit creux, et ben j'attendrai la vague suivante...

[joe65]

Ce qui m'inquiète dans la baisse, c'est qu'il n'y apas besoin d'un krach pour que les gens s'appauvrissent.
Si t'achète un bien à 200 K sur 25 ans à 4,5%, tu payes 1200 roros par mois soit 14,4 k en un an dont grosso modo 9 k d'intérêts
Bref, tu n'as remboursé que 5,4 K de capital...

Si l'immobilier baisse de 3% sur un an (on peut pas appeler cela un krach mais un atterrissage en "douceur" comme disent les spécialistes) ton bien à perdu 6 K

Bref, le gain et la perte s'équilibrent.

Mais si derrière on rajoute : frais de notaire, taxe foncière, charges supplémentaires.... au moment de la revente, aïe, il faudra pas faire le calcul au risque d'avoir les boules....

Toute hausse forte a été suivie d'une baisse (généralement plus modérée), le tout c'est de ne pas surfer derrière la vague.

Perso, j'ai raté la vague 200-2006, on va attaquer un petit creux, et ben j'attendrai la vague suivante...

Ce que tu dis est bien juste, voila pourquoi cette correction va être très néfaste...
Par contre j'ajouterai un bémol concernant les baisses "généralement plus modérées" que les hausses.
Il ne faut pas oublier que 100% d'augmentation est annulé par une baisse de 50%... voila pourquoi on a tendance à croire que les baisses sont moindres...



Tu as bien raison d'attendre la prochaine vague, le creux de celle ci bien sûr!!

[Quasy]

Pourquoi investir !

1) sentiments d'avoir qq chose à soi
2) faire ce que l'on veut de son chez soi

3) ce n'est qu'une question de mathématiques, de prise de risque et de proba. Si tu penses que l'immobilier va augmenter plus vite que ton placement financier de tes excédents, banco, il faut investir, malgré les coûts importants à l'achat, le coût de l'emprunt...

4) Pourquoi la crise immo ne touchera pas la france : parce que les banques ne prêtent pas à n'importe qui en France! On ne se retrouvera pas dans leur situation avec des expropriations à gogo (et donc des biens à la vente à gogo, et donc une baisse du marché) du fait de leur hausse de leur mensualités !
Par contre, il y aura les effets sur la croissance française. D'autant qu'on a un € fort...
Toutes économies suit un cycle, donc sur un investissement entre 20 et 25 ans, le retour est souvent très bon (excepté autoroute passant à côté de chez soi lolll)

[TO77]

Je profite de ce post extra triathlon pour poser une question qui m'a souvent taraudé (pas trop quand même) :

si l'on dispose pour des raisons diverses (héritage de famille, gain à la loterie, fruit d'un braquage bien mené... ) d'une somme qui permette d'acheter CASH son bien immobilier, vaut-il mieux emprunter tout de même (c'est le discours de nombreux banquiers ) ou ne pas recourir du tout à l'emprunt.

Je sais qu'il n'y a pas de réponse absolue à ma réponse et que les paramètres sont très nombreux (taux des différents compte, taux d'intérêt, comportement de la bourse...) mais juste une orientation générale siou plé

[joe65]

Pourquoi investir !

1) sentiments d'avoir qq chose à soi
2) faire ce que l'on veut de son chez soi

3) ce n'est qu'une question de mathématiques, de prise de risque et de proba. Si tu penses que l'immobilier va augmenter plus vite que ton placement financier de tes excédents, banco, il faut investir, malgré les coûts importants à l'achat, le coût de l'emprunt...

4) Pourquoi la crise immo ne touchera pas la france : parce que les banques ne prêtent pas à n'importe qui en France! On ne se retrouvera pas dans leur situation avec des expropriations à gogo (et donc des biens à la vente à gogo, et donc une baisse du marché) du fait de leur hausse de leur mensualités !
Par contre, il y aura les effets sur la croissance française. D'autant qu'on a un € fort...
Toutes économies suit un cycle, donc sur un investissement entre 20 et 25 ans, le retour est souvent très bon (excepté autoroute passant à côté de chez soi lolll)

Concernant le point 4
La crise immo des Etats Unis n'est pas due à la crise du subprime. Cette dernière ne fait que l'accélerer et l'aggraver!!!
La base de la crise est la spéculation sur les biens immobiliers de ces dix dernières années. Et autant que je sache elle est similaire en France, et plus globalement dans le monde.
Donc je maintiens qu'en France il y aura un clash mais d'une forme différente...
Faut arrêter de croire que l'hexagone est à l'abri de tous les maux!!! C'est comme pour le nuage de Tchernobyl, il s'est arrêté aux pieds des Alpes!!

[joe65]

Je profite de ce post extra triathlon pour poser une question qui m'a souvent taraudé (pas trop quand même) :

si l'on dispose pour des raisons diverses (héritage de famille, gain à la loterie, fruit d'un braquage bien mené... ) d'une somme qui permette d'acheter CASH son bien immobilier, vaut-il mieux emprunter tout de même (c'est le discours de nombreux banquiers ) ou ne pas recourir du tout à l'emprunt.

Je sais qu'il n'y a pas de réponse absolue à ma réponse et que les paramètres sont très nombreux (taux des différents compte, taux d'intérêt, comportement de la bourse...) mais juste une orientation générale siou plé

Pour l'orientation générale, mais ca reste mon avis (non expert)
Que le banquier te dises d'emprunter, ca semble plus que logique!!! Non seulement il va se faire des intérêts (d'autant plus importants que la somme empruntée et la durée seront grands), mais en plus tu ne vas pas toucher à ton épargne (qui lui sert pour financer d'autres projets...)
C'est tout benef pour lui.
Bref dans une majeure partie des cas je pense qu'il ne faut pas recourir à l'emprunt si tu peux payer cash. Il est tout de même difficile que le rendement de ton placement soit supérieur au taux d'intérêt que tu paieras pour l'emprunt.

[Quasy]

Concernant le point 4
La crise immo des Etats Unis n'est pas due à la crise du subprime. Cette dernière ne fait que l'accélerer et l'aggraver!!!
La base de la crise est la spéculation sur les biens immobiliers de ces dix dernières années. Et autant que je sache elle est similaire en France, et plus globalement dans le monde.

Of course ! Cependant, il suffit de regarder la loi de l'offre et de la demande... Sur Paris, les prix ne sont pas prêts de s'arrêter d'augmenter. En province, on observe déjà une stagnation, voire une régression de certains types de biens
Je pense que les biens de 180-250K€ (représentant la majorité des biens français) ne sont pas prêts de baisser non plus. En effet, le cout de construction est à ce prix là. Comment vendre moins cher ?

[Ben boost]

...Si t'achète un bien à 200 K sur 25 ans à 4,5%, tu payes 1200 roros par mois soit 14,4 k en un an dont grosso modo 9 k d'intérêts
Bref, tu n'as remboursé que 5,4 K de capital...

Si l'immobilier baisse de 3% sur un an (on peut pas appeler cela un krach mais un atterrissage en "douceur" comme disent les spécialistes) ton bien à perdu 6 K

Bref, le gain et la perte s'équilibrent...

Exactement.
Sauf que si tu restes locataire, tu n'a rien capitalisé.
Si tu as acheté, même à crédit, le bien est entré dans ta "surface patrimoniale".

[Ben boost]

Je profite de ce post extra triathlon pour poser une question qui m'a souvent taraudé (pas trop quand même) :

si l'on dispose pour des raisons diverses (héritage de famille, gain à la loterie, fruit d'un braquage bien mené... ) d'une somme qui permette d'acheter CASH son bien immobilier, vaut-il mieux emprunter tout de même (c'est le discours de nombreux banquiers ) ou ne pas recourir du tout à l'emprunt.

Je sais qu'il n'y a pas de réponse absolue à ma réponse et que les paramètres sont très nombreux (taux des différents compte, taux d'intérêt, comportement de la bourse...) mais juste une orientation générale siou plé

Pour l'orientation générale, mais ca reste mon avis (non expert)
Que le banquier te dises d'emprunter, ca semble plus que logique!!! Non seulement il va se faire des intérêts (d'autant plus importants que la somme empruntée et la durée seront grands), mais en plus tu ne vas pas toucher à ton épargne (qui lui sert pour financer d'autres projets...)
C'est tout benef pour lui.
Bref dans une majeure partie des cas je pense qu'il ne faut pas recourir à l'emprunt si tu peux payer cash. Il est tout de même difficile que le rendement de ton placement soit supérieur au taux d'intérêt que tu paieras pour l'emprunt.

Parce que l'immobilier est un placement, qui se caractérise par un rendement, au même titre qu'un livret A, peu rentable mais pas risqué, la bourse, peut être plus rentable (à long terme) mais un peu plus pointu... bref, si les taux sont inférieurs aux "coût de l'argent", oui tu peux emprunter pour investir
Après la limite est celle fixée par les banques, sinon, tout le monde achèterait à crédit pour louer. On va dire que le petit écart est compensé par les alègements fiscaux (Besson, De Robien, puis Borloo). Une fois de plus, on ne prête qu'aux riches.

[Ben boost]

...En effet, le cout de construction est à ce prix là. Comment vendre moins cher ?

Pour y être confronté, je confirme que le prix de vente (du neuf) est plus lié au coût de constuction (dont le facteur dont la variabilité est la plus grande est le foncier) qu'à la marge du promoteur.
Nos marges n'augmentent pas.
Par exemple, nous vendions il y a deux ans dans la communauté de commune de Nancy des programmes à 2000 euros le m², ceux comparables en termes de prestations qu'on démare dans le même quartier se vendent (plus lentement, preuve du grave déclin et de la crise rampante....) à 2400 euros. Nos marges n'ont pas bougées d'un poil. Les coûts de construction ont pris 10 points, l'augmentation du prix du foncier fait le reste.

[Ben boost]

Ben Boost, tu m'étonnes vraiment, et à plus de titre!
Je sens en toi une réelle volonté de faire ton trou sur le marché immo, mais en même temps quelques craintes sur l'avenir...

C'est normal non ? Il me semble que c'est un peu pareil dans tous les secteurs.

...J'aimerai te souhaiter bonne chance dans ton entreprise mais j'éprouve de plus en plus de rancoeur envers une majeure partie des professionnels de l'immo qui s'en mettent plein les poches sur le dos de "pauvre" gens qui cherchent à se loger (qui rappellons le est un besoin vital)...

Faut y'arrêter avec les clichés. Bien sur que si je fais ça c'est pas pour perdre de l'argent.
Maintenant si ça peut te rassurer, je roule en 206 (pas en jaguar la semaine et lambo le we), je ne suis pas gros (plutôt même très fin) en costard (habilé par exemple ce jour en jean celio, pas BOSS même si je les trouve très beau, c'est trop cher), basket (asics certes, mais pas Berluti) et T-shirt. Je gagne honnêtement ma vie, pas plus qu'un médecin, qu'un banquier ou que n'importe quel cadre de n'importe quel secteur.
Je n'ai jamais fumé le cigare même pour essayer.
Je n'ai voté qu'une fois à droite de toute ma vie (un indice, c'était en 2002).
Il est vrai que mon grand patron ressemble plus au cliché sus décrit, mais c'est pas non plus mon rêve le plus fou que de le devenir.

...Du coup je te souhaiterai plutôt de réussir une bonne saison de tri et de remplir tes objectifs! ...

Ca c'est pas gentil ! L'un n'empêche pas l'autre.

...Car, bien que tu nous affirmeras l'inverse, en tant que spéculateur professionnel, tu revendras certainement tes programmes à des prix suréavlués...

Non pas des prix surévalués, car ca ne se vendrait pas, au prix du marché.

...Et oui, faut bien gagner ta vie et du mieux possible!!!
tseusitchu, je suis désolé... dans l'immo on ne fait pas de social... mais gageons que rapidemment la situation s'améliore!! ...

On peut faire du social aussi. Un des axes de travail que j'"étudie" est la maison à 100 000 euros.

...Comme je vois que le sujet intéresse (et c'est normal), j'invite ceux qui veulent bien entendre tous les sons de cloche à étudier certains arguments (certains sont peu être exagérés) développés sur http://www.bulle-immobiliere.org/forum/

Ca c'est déjà fait. Tu ferais pas de l'anti lobbying ?

[joe65]

Concernant le point 4
La crise immo des Etats Unis n'est pas due à la crise du subprime. Cette dernière ne fait que l'accélerer et l'aggraver!!!
La base de la crise est la spéculation sur les biens immobiliers de ces dix dernières années. Et autant que je sache elle est similaire en France, et plus globalement dans le monde.

Of course ! Cependant, il suffit de regarder la loi de l'offre et de la demande... Sur Paris, les prix ne sont pas prêts de s'arrêter d'augmenter. En province, on observe déjà une stagnation, voire une régression de certains types de biens
Je pense que les biens de 180-250K€ (représentant la majorité des biens français) ne sont pas prêts de baisser non plus. En effet, le cout de construction est à ce prix là. Comment vendre moins cher ?

Détrompes toi, la demande sur Paris (et encore plus ailleurs) s'affaiblit alors que l'offre ne cesse de s'accroître...
Faut pas croire tout ce que les médias ne cessent de rabacher... ils reprennent simplement (sans analyse critique) les chiffres communiqués par la FNAIM (Représentant des agents immo) et autres notaires.
Sans rentrer dans le détail, leur calcul sont très opaques et favorisent une évolution perpétuellement positive, c'est dans leur intérêt.
En réalité sur le terrain, le marché est bloqué car les acquéreurs ne sont plus solvables. Je t'invite à jeter un coup d'oeil sur les cameras cachés de JMP http://www.dailymotion.com/videos/relev ... /jmpoure/1

Et puis avec le remou de ces derniers temps (crise immo USA, crise du crédit...), beaucoup commence à se demander si l'investissement immo est toujours aussi sur!! (et ils ont bien raison!)
Nous sommes dans une période transitoire, dont on verra les résultats dans quelques mois.
En période de baisse (comme pour la hausse) TOUS les biens sont touchés.
Si les gens se désinteressent de l'immobilier (comme ce fut le cas récemment entre 91 et 97) même les biens entre 180 et 250k€ perdront de leur valeur...

[Ben boost]

Ca fait 5 messages de suite que je poste. Une sorte de rêve pour tout intervenant du DM

[joe65]

Ben Boost, tu m'étonnes vraiment, et à plus de titre!
Je sens en toi une réelle volonté de faire ton trou sur le marché immo, mais en même temps quelques craintes sur l'avenir...

C'est normal non ? Il me semble que c'est un peu pareil dans tous les secteurs.

...J'aimerai te souhaiter bonne chance dans ton entreprise mais j'éprouve de plus en plus de rancoeur envers une majeure partie des professionnels de l'immo qui s'en mettent plein les poches sur le dos de "pauvre" gens qui cherchent à se loger (qui rappellons le est un besoin vital)...

Faut y'arrêter avec les clichés. Bien sur que si je fais ça c'est pas pour perdre de l'argent.
Maintenant si ça peut te rassurer, je roule en 206 (pas en jaguar la semaine et lambo le we), je ne suis pas gros (plutôt même très fin) en costard (habilé par exemple ce jour en jean celio, pas BOSS même si je les trouve très beau, c'est trop cher), basket (asics certes, mais pas Berluti) et T-shirt. Je gagne honnêtement ma vie, pas plus qu'un médecin, qu'un banquier ou que n'importe quel cadre de n'importe quel secteur.
Je n'ai jamais fumé le cigare même pour essayer.
Je n'ai voté qu'une fois à droite de toute ma vie (un indice, c'était en 2002).
Il est vrai que mon grand patron ressemble plus au cliché sus décrit, mais c'est pas non plus mon rêve le plus fou que de le devenir.

...Du coup je te souhaiterai plutôt de réussir une bonne saison de tri et de remplir tes objectifs! ...

Ca c'est pas gentil ! L'un n'empêche pas l'autre.

...Car, bien que tu nous affirmeras l'inverse, en tant que spéculateur professionnel, tu revendras certainement tes programmes à des prix suréavlués...

Non pas des prix surévalués, car ca ne se vendrait pas, au prix du marché.

...Et oui, faut bien gagner ta vie et du mieux possible!!!
tseusitchu, je suis désolé... dans l'immo on ne fait pas de social... mais gageons que rapidemment la situation s'améliore!! ...

On peut faire du social aussi. Un des axes de travail que j'"étudie" est la maison à 100 000 euros.

...Comme je vois que le sujet intéresse (et c'est normal), j'invite ceux qui veulent bien entendre tous les sons de cloche à étudier certains arguments (certains sont peu être exagérés) développés sur http://www.bulle-immobiliere.org/forum/

Ca c'est déjà fait. Tu ferais pas de l'anti lobbying ?

Quand je parlais de prix surévalués je sous entendais "prix du marché"! Tout est surévalué!!

Pour la maison à 100000€ c'est une bonne initiative, on va finir par s'entendre
Et pour être franc, je fait de l'anti lobbying total!!!
Si ca peut aider certains à ne pas être les derniers moutons tondus!!

[HervéM]

Pour m'occuper des financements immobiliers (principalement défiscalisants) dans tout l'est de la France, une approche immobilière peut se résumer à plusieurs facteurs :
Comme le dit Benboost, la part du foncier est un élément majeur du prix final mais c'est surtout son emplacement qui déterminera son futur.
En clair, la règle n° 1 : c'est l'emplacement.
Ce dernier vous mettra (presque) à l'abri de grosses déconvenues !

Concernant le choix de l'acquisition de sa résidence principale et de la location, il n'y a pas photo => acheter dès que possible mais en fonction de ses moyens afin de ne pas s'étrangler avec les mensualités....sinon rester locataire.....CQFD !

Outre les dommages collatéraux liés à la crise des "subprime" (dont je pourrais écrire toute la soirée si nécessaire), je ne crois pas à un retournement total du marché immobilier !
Certes nous somme arrivés à une conjonction de différents facteurs (prix élevés, taux d'intérêts "relativement" élevés) participant à une sorte de "désolvabilisation" des emprunteurs que l'allongement de la durée d'emprunt ne résoud pas forcément.
En outre (et Benboost pourrait confimer)le marché global est demandeur de renouvelement de logements neufs mais évidemment pas à n'importe quel prix et à n'importe quel endroit.....!!!!
Toute cela nous fait revenir à l'emplacement !
Vous pouvez être tranquille si vous habitez à Paris ou sur la Côte d'azur, la correction du marché quelle qu'elle soit ne sera pas la même partout loin de là.

Maintenant, il y aura toujours des "visionnaires" qui diront : vous avez vu hein je vous l'avais dit que le marché s'écroulerait.........moi, cela fait 5 ans que j'entends que le marché immobilier doit s 'effondrer !
Oui c'est vrai, forcément, après 30 jours de beau temps, il doit bien pleuvoir un jour et à ce moment là les même visionnaires disent : Ah ben vous voyez, je vous l'avais dit !